관습법상 법정지상권은 무엇일까요? (존치기간까지 총정리)

안녕하세요 부동산 읽어주는 지적인입니다.

 

이번 포스팅은 관습법상 법정지상권이 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

법정지상권과 관습법상 지상권이 있는데 둘의 차이는 무엇인지 성립 여부는 어떻게 되는지

 

관습법상 지상권을 대처하거나 지키는 방법들에 알아보겠습니다.

 

경매나 공매를 할 때에 가장 어렵고 고민되는 부분인 지상권을 하나하나 파해쳐보시죠

 

이제 시작합니다.

 

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1. 관습법상 법정지상권이란?

관습법상 법정지상권이란 

토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 이후 토지와 건물의 소유주가 바뀐 경우에
건물의 소유주를  법으로 보호하기 위하여 인정하는 특수 지상권입니다.

 

토지와 건물이 동일 소유자였다가 토지의 소유자가 매매나 경매 등으로 변경이 된 경우에

적법한 건물이나, 등기가 없는 무허가 건물, 공작물, 수목 등을 법적으로 보호하기 위하여 만들어진

특수한 지상권이며, 민법의 지상권에 관한 규정이 적용됩니다.

 

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2. 관습법상 법정지상권이 성립하는 5가지 조건

 

토지와 그 지상건물이 동일인 소유였어야 한다.

관습법상 법정지상권은 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습법상 

법정지상권 성립 여부가 판명된다. (대법원 13.4.11.)

 

토지와 건물이 매매 또는 경매, 공매 등의 사유로 소유자가 변경되어야 한다.

토지와 건물이 같은 동일인 소유였지만 기 매매, 대물변제, 증여, 공유지 분할, 강제경매, 선고, 공매 등으로

토지의 소유자 변하게 되었을 때에 관습법상 법정지상권이 성립하게 됩니다.

 

건물 철거 특약 등을 제정하지 않았을 것

앞서 말한 첫 번째 두 번째 조건이 충족한다 하더라도 그 당시 당사자 사이에 건물 철거 등의 합의가 있었다면

건물 소유자는 관습법의 법정지상권의 보호를 받지 못합니다.(대법원 99.12.10.)

 

토지 소유자와 건물 소유자 사이에 토지 임대차 계약을 체결하지 않았어야 한다.

만약 모든 조건이 충족한다 하더라도 토지주와 건물주간에 토지 임대차 계약을 작성하여 효력이 발생한 경우에는 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 처리됩니다.(대법원 92.10.27.)

 

최초 근저당 설정 당시에 토지 위에 건물이 존재하였어야 한다

조금 어려운 부분입니다만 근저당을 받은 경우에는 근저당을 받을 당시에 토지에 건물이 존재해야 합니다.

토지와 건물이 이미 존재하고 있어야 관습법상 법정지상권이 성립됩니다.

 

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3. 미등기 건물이나 무허가 건물, 공작물, 수목 등은 성립하는가?

 

법정지상권과 달리 관습법상 법정지상권은 미등기 건물, 무허가 건물, 수목 등에도 법적 효력이 발생합니다.

 

관습법상 법정지상권은 등기가 없어도 생기기 때문에 법 규정에는 없으나 판례상 건물 소유자를 보호하기 

 

위해 인정이 됩니다. 무허가, 미등기 건축물도 건물의 형태를 갖추고 있다면 성립합니다.

 

국가에서도 건물의 철거로 인한 사회 경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성이 있기 때문에 존재합니다.

 

지상권은 건물뿐만 아니라 컨테이너, 사과나무 등 건물 기타, 공작물, 수목까지 토지를 사용하는 권리라

 

자체적으로 양도도 가능하며 매매나 경매, 공매 등으로도 나올 수가 있습니다. (민법 282조)

 

관습법상 법정지상권

 

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4. 관습법상 법정지상권 존치기간

지상권이 성립하더라도 민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)에는 존속기간을 명시하고 있습니다

 

석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 할 때 : 30년

 

전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 할 때 : 15년

 

건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 : 5년

 

지상권의 존속기간은 민법에 명시 되어 있으며, 존속기간을 약정하니 아니한 지상권은 

 

위 호의 최단 존속기간으로 하며 위 항의 기간보다 적게 처리할 수 없습니다.

 

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여기까지 관습법상 법정지상권의 개념과 성립 여부, 지상권의 존치기간까지 알아보았는데요

 

경매나 공매를 하다 보면 이 지상권의 개념이 매우 어렵고 복잡합니다.

 

지상권이 성립되어서 낙찰 가격이 계속 유찰되는 것도 보실 수 있기 때문에

 

정확하게 지상권의 성립 요건 등을 파악하여 낙찰을 하시거나 재산권에 대한 행사를 하셔야 합니다.

 

여기까지 읽어주셔서 감사합니다!