전세값 상승 이유 (임대차 3법 이후 미래 예상)

안녕하세요 부동산 읽어주는 지적인입니다.

 

이번 포스팅은 현재 임대차 3 법 이후에 전세의 매물이 말라가며

 

그나마 나오는 전세 매물들은 값이 엄청나게 상승하고 있는데

 

왜 이러한 현상이 일어나는 이유와 임대차 3 법 이후 어떻게 대한민국의 주택시장이

 

어떻게 변할지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

이제 시작합니다.

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1. 임대차 3법 전부터 전세는 종말을 고하고 있었다.

 

 

대한민국의 전세제도는 전 세계적으로 한국에만 있는 특이한 부동산 제도입니다.

 

서민들은 목돈 마련을 위해 전세로, 돌려받을 전세금을 내놓고

 

집주인은 전세값을 통해 적은 레버리지로 집을 사는 비용을 절약할 수 있었습니다.

 

사실 집주인은 집값이 오를 것에 배팅을 한 것이고 전세는 집값이 보합 또는 하락에 배팅을 하여

 

이 중간 지점에 정확히 이해관계가 일치하여 나타난 특이한 부동산 제도였습니다.

 

80년대에는 예금금리가 10%대여서 전세금만으로도 집주인은 수익이 충분히 보장이 되었고

 

세입자도 맡긴 목돈이 사라질 일이 없으니 이해관계가 딱 맞아 떨어진 경우였습니다.

 

하지만 현재 기준금리가 0.50% 초저금리 시대로 들어서게 되면서 집주인은 전세금을

 

예금하여도 수익이 충분치가 않게되었습니다. 그 와중에 임대차 3 법으로 인해

 

부족했던 전세값도 올릴 수가 없게 되면서 집주인은 월세를 점점 선호하는 경향을

 

보이게 되었습니다. 서울을 기준으로 2011년에는 전세 비율이 84%지만 지난해 2019년은

 

전세 비율이 72%로 줄어든 상황입니다.

 

 

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2. 주택임대차보호법 개정으로 1년에서 2년으로 늘었을 때의 상황

 

 

1989년 주택임대차보호법의 개정으로 인해 1년 계약이었던 전세가 2년으로 2배가 늘게 됩니다.

 

개정 전부터 전셋값이 29.6%가 뛰었으며 다음 해에도 23.7%가 오르는 미친 전세를 맞보게 됩니다.

 

하지만 2년 후부터는 4.8%로 안정이 되었는데 사실 이 시기에 90년대 초반 수도권 1기 신도시

 

2백만 호가 대량으로 공급됨에 따라 공급이 수요를 일시적으로 추월하게 되면서 전셋값을 안정시켰다는

 

시각도 많이 있습니다. 당시 분당, 일산 등의 1기 신도시의 열풍은 대단하였습니다.

 

천당 아래 분당이라는 이야기까지 나돌 정도였으며 서울에서 잘 살던 집을 처분하고 분당이나 일산으로

 

이사를 가는 경우도 심심치 않게 있었습니다. 이처럼 양적과 질적으로 충분한 공급이 있었을 시에

 

전셋값이 보합으로 가는 현상이 발생하였습니다. 수요와 공급의 원칙을 철저히 지키고 있었습니다.

 

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3. 임대차 3 법 이후의 전세의 모습은 어떻게 될까?

 

 

현재 임대차 3법 중 계약 갱신 청구권제와 전월세 상한제가 실시되면서 임대인과 임차인은 

 

두 가지의 부류로 나누어지고 있습니다. 임대차 3 법이 실행 전에 전세를 새로 계약한 임차인은

 

법의 보호하에 2+2년 총 4년간의 거주 안정을 누릴 수 있게 되었지만 곧 전세가 만기 되거나

 

이제 전세를 찾는 임차인은 큰 문제가 생겼습니다.

 

상식적으로 2년마다 나와야 할 전세 물량이 2년이 추가되면서 물량이 잠기게 되는 상황에서

 

초저금리 시대와 전월세 상한제로 전세를 올릴 수 있는 비율을 가지고 있는 임대인 입장에서

 

무조건 월세나 아니면 전세를 처음부터 높은 가격으로 받고 그 이후에 5%씩 올리는 게 

 

그나마 이익이라고 판단하기 때문에 월세를 놓던지 전세금을 크게 올려 버티는 상황입니다.

 

전세는 철저히 실수요자 영역입니다. 학군이나 어떠한 환경에 살아야 하는 사람들이

 

전세라도 살면서 어떠한 지역에 살아야 하는 이유가 있기 때문에 전세로 입주를 합니다.

 

전세로라도 무조건 살아야하는 지역이 강제적으로 전세가가 오르면 어쩔 수 없이

 

울며 겨자 먹기로 전세가를 맞춰서 살던지 월세로 들어가 살던지 두 가지 방법밖에 없습니다.

 

또한 임대인은 점점 임차인을 호시탐탐 내보내려는 의도를 보일 것으로 보입니다.

 

자신은 2년에 5%밖에 전셋값을 올리지 못하는데 같은 아파트는 새로 전세를 훨씬 높게 부르면

 

이 세입자를 내보내기 위해 갈등이 일어날 확률이 높습니다. 예를 들어 강제로 공실로 놓거나

 

다른 분쟁을 만들어서 꼼수를 쓸려고 합니다. 국가에서는 이러한 문제를 막기 위해

 

분쟁조절위원회를 만들어 해결을 하고 권고가 아닌 강제성이 있는 기구로 만든다고 하지만

 

아직은 어떻게 될지 모르겠습니다.

 

 

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4. 전세보다 훨씬 비싼 월세로 주거료를 지불해야 할 수도 있다.

 

대한민국은 월세는 세계적으로 낮습니다. 왜냐하면 전세가 존재하기 때문입니다.

 

서울의 월세는 일본 도쿄의 반값 수준입니다. 하지만 전세가 급격한 종말을 맞이한다면

 

앞으로는 둘이 벌어서 한 명이 돈을 벌고 한 명을 월세를 내야 하는 상황이 올 수도 있다고 생각합니다.

 

물론 급격하게 전세가 없어지지는 않을 것입니다. 10년 정도의 텀을 두고 서서히 없어질 것입니다.

 

하지만 이제 서민들의 목돈 마련의 기회인 전세로 들어가서 돈을 모은다는 것은 옛날 말이 될 것입니다.

 

서울의 한 아파트를 예를 들어 전세 보증금이 약 5억 7천만 원이라 가정하면 세입자가

 

전세대출을 이용해서 거주한다고 하면 (평균금리 적용) 연 1500만 원 정도 월 133만 원이면 

 

거주가 가능하지만 월세로 전환된다고 하면 보증금 3억에 월 70만 원의 전월세 전환율로 계산하면

 

약 월 220만 원 정도의 지출을 감수해야 합니다. 월세를 아무리 국가에서 낮춘다고 해도

 

전세보다는 주거비의 지출이 늘어날 것은 당연한 일이며 서민들의 내 집 마련은 점점

 

멀어질 것으로 생각합니다.